住房问题既是经济问题，也是民生问题。2015年全省1%人口抽样调查了全省58万人口，近20万个家庭，调查结果显示，全省城乡居民住房自有率继续提升，城镇人均住房建筑面积超过乡村，居民住房条件继续得到改善。
一、全省城镇住房自有率继续提高，城镇居民的购房和乡村居民的自建房已经成为居民住房的主要来源
住房自有率是指居住在自己拥有产权（购买和自建）住房的家庭户数占全部居民住房家庭户数的比例，这是一个相对于租房的考察指标，主要反映居民居住状况。2015年全省1%人口抽样调查显示，全省城乡居民住房自有率达91.89%，比2010年提高1.86个百分点。其中，全省城镇居民住房自有率89.11%，比2010年提高3.4个百分点；全省乡村居民住房自有率为97.79%，与2010年相比，变化不大。居民住房自有率的不断提高是住房分配货币化改革的必然结果。传统的住房分配，是由国家和单位包下来福利，以实物形式直接分配给职工。1998年国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。房改之后，公房不再以租赁和福利的形式提供给居民，基本都以某种折价形式转售给个人，由此，城乡居民住房来源发生较大变化。
2000年，我省城乡居民购买的住房中，职工购买房改房占居民购房大比重为55.84%，购买房改房为居民购房的主要形式。居民购买新建的商品房占居民购房的比重为32.55%，列为购房第二位。而居民购买经济适用房、两限房仅占居民购房的11.61%。
2015年，我省城乡居民住房来源中，50.24%为购房，特别是在城镇居民住房来源中，70.18%为购房，购房已经成为居民住房的主要来源。而在乡村居民住房来源中，91.97%为自建。相比之下，2015年，全省租赁廉住房、公租房比例，与2010年相比，变化不大；租赁其他住房比例为4.0%，比2010年下降3.45个百分点。
二、购房结构发生较大变化，购买新建商品房的比重维持在高位，购买二手房比重有较大提升，政策性购房比重持续下降，房地产市场日益成熟
2015年全省1%人口抽样调查显示，在全省城乡购房家庭中，购买新建商品房占45.84%，与2010年相比，下降0.24个百分点。购买二手房占20.51%，与2010年相比，提高6.37个百分点。二手房市场的活跃度日渐升温，越来越成为房地产市场上一个不容忽视的交易主体。购买原公有住房占27.35%，与2010年相比，下降4.26个百分点；购买经济适用房、两限房占6.29%，与2010年相比，下降1.86个百分点。
全省城乡家庭购房构成
单位：%
|
|
2000年 |
2005年 |
2010年 |
2015年 |
| 购买新建商品房 |
32.55 |
46.74 |
46.08 |
45.84 |
| 购买二手房 |
|
|
14.14 |
20.51 |
| 购买原公有住房 |
55.84 |
42.91 |
31.62 |
27.35 |
| 购买经济适用房、两限房 |
11.61 |
10.36 |
8.16 |
6.29 |
三、不同年龄群体的具有不同住房需求特征，形成了刚需、改善和养老三个阶段的住房需求周期
不同年龄段处于不同生活阶段，产生了不同住宅需求，也造就了独特的住房生命周期。一般来说，家庭住房需求分为刚需过度型、提升改善型和度假养老型三个阶段。不同年龄群体对住房的功能有不同的需求特征，呈现一定的规律性。根据2015年全省1%人口抽样调查资料，我们对购买新建商品房的年龄进行分析，结果显示：
以城镇居民购买新建商品房、购买二手房和租房三种住房来源做比较，16-22岁以租房为主，租房占47.5%，租房比重明显超过购房；23岁以后，以购房比重明显上升。
2015年全省1%人口抽样调查显示，我省城乡居民实际居住的购房年龄结构是，41岁及以下购房者占24.87%，42～61岁占49.61%，62岁及以上占25.52%。
在城镇居民购买新建商品房中，18～32岁为首次置业年龄群体，具有明显的刚需过度型特征，在这个年龄段开始参加工作和结婚，其购买新建商品房占全部购买商品房的比重为9.74%。33～52岁中青年人是第一大购房群体，这个年龄段群体职业基本稳定，有改善住房需求，有些家庭还为子女结婚购房，是房地产市场需求主力军，其购买新建商品房占全部购买商品房的比重为53.00%。53岁以后，购房高峰期已过，其中，53～66岁具有度假向养老过度型特征，有些家庭开始购买第二套住房，其家庭购买新建商品房占全部购买商品房的比重为25.50%；67岁及以上购房者具有明显的养老特征，其购买新建商品房占全部购买商品房的比重为11.7%。
四、城镇人均住房建筑面积增幅快于乡村，城镇人均建筑面积首次超过乡村人均建筑面积，城乡住房条件均得到不同程度不断改善
2015年全省1%人口抽样调查显示，全省城乡居民人均建筑面积达到27.96平方米/人，比2010年增加2.18平方米/人，年均增加0.44平方米/人，年均增长1.6%。其中，2015年全省城镇居民人均建筑面积达到28.53平方米/人，比2010年增加2.76平方米/人，年均增加0.55平方米/人，年均增长2.1%。2015年全省乡村居民人均建筑面积达到26.92平方米/人，比2010年增加1.13平方米/人，年均增加0.23平方米/人，年均增长0.9%。由于近20年来全省城镇人均建筑面积增幅快于乡村人均建筑面积增幅，到2015年，全省城镇人均建筑面积超过乡村，城镇人均建筑面积比乡村多1.61平方米/人。
全省城乡人均建筑面积
平方米/人
| 调查年份 |
全省 |
城镇 |
乡村 |
城镇与乡村差距 |
| 2000年 |
19.67 |
18.63 |
20.89 |
-2.26 |
| 2005年 |
23.73 |
23.43 |
24.18 |
-0.75 |
| 2010年 |
25.78 |
25.77 |
25.79 |
-0.02 |
| 2015年 |
27.96 |
28.53 |
26.92 |
1.61 |
2015年，全省城乡居民住房户均住房间数达到2.52间/户，人均房间数0.9间/人，分别比2010间增加0.25间/户和0.09间/人。在城乡居民住房中，2间户仍属主体，占47.5%。但是，从变动趋势看，1间户和2间户比重开始下降，3间及以上户比重开始上升。2015年，1间户比重为10.02%，2间户比重为47.50%，分别比2010年下降6.87和2.23个百分点；3间户比重为29.23%，4间户比重为9.43%，5间及以上户比重为3.82%，分别比2010年提升6.44、1.64和1.20个百分点。
全省城乡家庭房间数情况
单位：%，间/户，间/人
| 年份 |
按家庭房间数分的家庭户比重（%） |
户均住房间数 (间/户) |
人均住房间数(间/人) |
||||
| 一间 |
二间 |
三间 |
四间 |
五间及以上 |
|||
| 2015年 |
10.02 |
47.50 |
29.23 |
9.43 |
3.82 |
2.52 |
0.90 |
| 2010年 |
16.89 |
49.73 |
22.79 |
7.97 |
2.62 |
2.27 |
0.81 |
| 2005年 |
19.06 |
50.14 |
22.11 |
6.46 |
2.23 |
2.24 |
0.76 |
| 2000年 |
|
|
|
|
|
2.11 |
0.65 |
五、住房分布受职业和受教育程度的影响，呈现不同特点
从职业方面看，由于乡村宅基地是目前仅存的具有一定社会福利性质的区域内分配使用权，随着农村生活水平的提高，不断富裕起来的农民建房热情也随之高涨，农林牧渔业生产人员住房自建率最高，达到93.26%。国家机关、党群组织、企业、事业单位的负责人，专业技术人员以及办事人员三类人员，由于部分人员购买了房改房，在住房制度改革后的住房选择偏好较一致，住房商品化水平最高，其购房占各种住房来源的比重分别达到76.54%、83.18%和85.42%。服务人员、生产人员和其他人员等三类人员受职业稳定性和享受住房公积金政策程度等因素影响，购房占住房来源比重约为六成左右，租赁住房的比重相对较高，其中，服务人员租房比重达到10.27%，在各类人员中租房比重最高。
家庭住房面积在一定程度上反映了一个家庭的实际收入水平。2015年全省1%人口抽样调查显示，单位（企业）负责人的人均住房建筑面积最高，达到36.41%；其次是专业技术人员和办事人员，其人均住房建筑面积分别达到32.06%和32.66%。农林牧渔业生产人员、生产制造及有关人员和其他从业人员住房建筑面积较低，其人均住房建筑面积分别为26.04%、26.06%和25.67%。
2015年全省按职业分的住房情况
单位：%，M2/人
| 职业 |
住房来源占比（%） |
人均建筑面积(M2/人) |
|||
| 租赁住房 |
自建住房 |
购买住房 |
其他 |
||
| 单位（企业）负责人 |
6.13 |
15.07 |
76.54 |
2.26 |
36.41 |
| 专业技术人员 |
4.76 |
9.95 |
83.18 |
2.11 |
32.06 |
| 办事人员 |
3.75 |
7.17 |
85.42 |
3.66 |
32.66 |
| 服务人员 |
10.27 |
18.61 |
67.14 |
3.98 |
28.04 |
| 农林牧渔业生产人员 |
0.58 |
93.26 |
5.16 |
1.00 |
26.04 |
| 生产制造及有关人员 |
7.21 |
29.42 |
59.61 |
3.76 |
26.06 |
| 其他从业人员 |
7.94 |
26.18 |
58.23 |
7.65 |
25.67 |
教育提升人力资本水平，受教育程度的高低决定着边际劳动生产率。不论是过去计划分配工作，还是在劳动力市场选择工作，受教育程度都是影响着劳动者的行业和职业分布的重要因素，进而受教育程度也就在一定程度上决定了劳动者的收入水平。2015年全省1%人口抽样调查显示，受教育程度与人均住房建筑面积呈现正相关关系。2015年，全省大学本科和研究生学历人员购房比重最高，分别为91.84%和90.73%。研究生学历人员的人均住房建筑面积最高，为40.97平方米/人。
2015年全省城乡按受教育程度分的住房情况
单位：%，M2/人
| 受教育程度 |
住房来源占比（%） |
人均建筑面积(m2/人) |
|||
| 租赁住房 |
自建住房 |
购买住房 |
其他 |
||
| 未上过学 |
3.26 |
64.98 |
27.34 |
4.42 |
30.58 |
| 小学 |
2.89 |
70.86 |
23.13 |
3.12 |
26.82 |
| 初中 |
4.99 |
47.95 |
43.45 |
3.61 |
26.40 |
| 普通高中 |
6.24 |
14.70 |
74.91 |
4.15 |
28.54 |
| 中职 |
5.36 |
8.46 |
82.87 |
3.31 |
29.37 |
| 大学专科 |
5.17 |
3.81 |
88.57 |
2.45 |
33.58 |
| 大学本科 |
5.36 |
1.21 |
91.84 |
1.59 |
36.72 |
| 研究生 |
7.20 |
0.44 |
90.73 |
1.63 |
40.97 |
六、住房地区分布：沈阳、大连及中部工业城市群的住房商品化率较高，辽西北等地区住房自建率高，经济开放度较高地区住房租赁率较高
分地区看，2015年除沈阳、大连、丹东和辽阳4个市以外，其他10个市住房自有率均高于全省平均水平。从购买住房方面看，本溪、沈阳、抚顺、盘锦、鞍山和大连6个市购买住房的家庭户比重高于全省平均水平，购买住房比重最低是朝阳，仅为28.53%。从自建住房方面看，朝阳、葫芦岛、铁岭、锦州、辽阳、营口、丹东等7个市自建住房比重高于全省平均水平，自建住房比重最低的是沈阳市，仅为23.05%。从租赁住房方面看，比重最高的是大连，为11.04%；比重最低的是铁岭，仅为1.85%。从人均住房建筑面积方面看，最高的市为盘锦，人均住房建筑面积为33.71平方米/人；最低的市为本溪，人均住房建筑面积为23.08平方米/人。
2015年我省各市住房来源和人均住房建筑面积
单位：%，M2/人
| 地区 |
住房自有率（%） |
住房来源占比（%） |
人均建筑面积（M2/人） |
|||
| 购买住房 |
自建住房 |
租赁住房 |
其他 |
|||
| 全省 |
91.89 |
50.24 |
41.65 |
4.73 |
3.38 |
27.96 |
| 沈阳市 |
89.55 |
66.50 |
23.05 |
6.33 |
4.12 |
29.29 |
| 大连市 |
84.39 |
51.91 |
32.48 |
11.04 |
4.57 |
29.33 |
| 鞍山市 |
92.14 |
53.07 |
39.07 |
5.28 |
2.58 |
26.82 |
| 抚顺市 |
92.92 |
65.59 |
27.33 |
2.44 |
4.64 |
25.52 |
| 本溪市 |
93.61 |
66.79 |
26.82 |
4.24 |
2.15 |
23.08 |
| 丹东市 |
90.11 |
44.50 |
45.61 |
5.23 |
4.66 |
25.94 |
| 锦州市 |
94.44 |
41.07 |
53.37 |
2.91 |
2.65 |
29.03 |
| 营口市 |
94.63 |
48.12 |
46.51 |
2.89 |
2.48 |
28.04 |
| 阜新市 |
94.08 |
43.98 |
50.10 |
2.75 |
3.17 |
29.07 |
| 辽阳市 |
90.57 |
43.63 |
46.94 |
2.13 |
7.30 |
28.47 |
| 盘锦市 |
92.55 |
61.79 |
30.76 |
5.85 |
1.60 |
33.71 |
| 铁岭市 |
97.24 |
39.06 |
58.18 |
1.85 |
0.91 |
25.12 |
| 朝阳市 |
95.82 |
28.53 |
67.29 |
2.48 |
1.70 |
27.21 |
| 葫芦岛市 |
93.67 |
31.52 |
62.15 |
3.27 |
3.06 |
29.38 |
